【他山之石】国外的租房市场究竟是怎样的?

摘要: 租房市场的德国模式近日,住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,目

租房市场的德国模式

近日,住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,目前已选取了包括南京在内的12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。这是国家两年多来不懈推动的“租购并举”战略迈出的关键一步。

从国外经验看,租赁是住房供应的“双引擎”之一,一般占据40%—60%的市场份额,很多居民一辈子租房。发达国家中,德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制严格而著称于世。我们不妨来看看,德国租赁市场到底什么样。

55%的家庭不急于圆“购房梦”

德国联邦统计局的数字显示,德国有8000多万人口,4000万个家庭,只有45%的家庭拥有自己的住房,这一局面近10年来几乎没有改变。不过,剩下55%的家庭虽然不买房,却能保持心态平和,没有急于圆心中的“购房梦”。

需要指出的是,德国那些无房家庭,并不是没有经济能力买房——德国城市房价普遍不高,据调查,至少有三分之一的租房家庭有足够的资金买房。德国首都柏林每平方米住宅均价约为2000欧元,约折合1.5万元人民币。以不来梅市为例,一套普通住宅只相当于一个居民一年税后净收入的三四倍。最贵的大城市慕尼黑的房价,也仅相当于一个居民9年零7个月的税后净收入。

德国家庭不买房的首要原因,是工作需要。德国公务员因工作地点固定,通常都会买房,而其他劳动者因市场、企业经营状况等因素,工作会不断发生变动,因此居无定所是常态。再加上德国买房后续费用多、手续繁杂,而自由迁徙权受到法律保护,因此很多人非但不排斥搬家,反而乐于享受环境变化带来的新鲜感。

此外,一些社会因素也制约了人们买房的热情。比如离婚率居高不下,从2000年到2012年,德国离婚率一直维持在45%以上;不想要孩子的夫妇增多,出生率下降,人口呈负增长;不少人选择存钱养老,购买黄金保值等。

政策保证租赁房源充足

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉介绍,在德国,不管是开发新房还是经营租赁,企业要获得土地、信贷,新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租,或按接受补贴后的低租金出租。过了期限,才能按市场租金出租。因此,德国租赁房源充足。“二战”以来,德国共建设1000多万套社会住房,可供3000万人居住,多数为租赁住房,而德国总人口才8100万。

德国在住房供应政策导向上,将租赁供应作为主体,有其一定的历史背景。

第二次世界大战期间,德国约360万座住宅被毁。二战结束后,大量难民和移民涌向原西德地区。这进一步加剧了德国居民住房的供需矛盾,使其时的德国面临欧洲大陆上最严重的住房短缺。为了解决战后的住房危机,当时的联邦德国政府采取了一系列措施,并经过多年的努力,最终使大多数居民“住有其所”。

其时,德国政府最重要的举措是通过税收和直接补贴的方法,大力鼓励战后幸存下来的建筑企业和社会群体建设社会公租房。

法律规定,德国住房合作社建造的住房必须用于出租,不能出售。住房合作社每年建造的房屋数量占全国总数量的1/3左右,如此庞大数量的房屋只能用于出租,这无疑对出租房源的稳定起到了重要作用。

具体措施还包括,给兴建社会公租房的建筑公司以住房基金支持,对公租房的房屋面积和设计进行了具体规定,使每套房屋既能满足一般家庭的基本需求,又可以使普通的工薪阶层支付得起租金。

直到二十世纪50年代初,德国出租房屋的租金都是由政府按照成本计算并得出的,房东不得随意涨价。这类社会公租房性质住房的快速发展,奠定了德国租赁房市场的基础。直到二十世纪50年代初,德国房屋短缺的问题基本得到解决。

值得一提的是,德国在建设租赁房时,政府对房屋面积、房型设计、建筑质量等方面的要求越来越高,最终与用于出售的商品房几乎没有差别。

因此,在德国,无论是带家具还是空房出租的房屋,建筑和装修质量都很过硬。即使是老房子,也维修得像新房一样。在这样的租房市场的影响下,德国人偏爱租房,房屋自有率仅为40%多,大大低于欧盟国家自有60%的平均水平。

在德国的大城市以及城市中心区域,租房者的比例更高,汉堡只有大约20%的人居住在自有产权的房屋中。

长期以来,由于德国实行严格保护租房者的法律法规,房屋早已回归到其居住的功能,从而有效抑制了房产市场的投机行为。因此,有关专家认为,出租房市场中的房屋质量良好,租房者的社会阶层较高是德国房屋租赁市场健康发展和引以为自豪的重要特征。

对租房者保护完善

德国房地产租赁市场的快速发展,离不开健全的法律体系的支撑。长期以来,良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场,很好地保障了租客与房主的合法权益。

从住房租赁的认识上看,德国《民法典》把房屋租赁分为“使用租赁”和“收益租赁”两类,对以使用为目的、供普通居民租赁居住的“使用租赁”进行了严格的法律规定;从性质上看,德国《住宅建设法》为租赁住房定下了“公益”“福利”的基调,明确规定,要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。

德国政府通过《住房租赁法》和《租金水平法》保护承租人的利益,通过税收优惠,鼓励投资群体开发适用于出租的房屋,对较低收入的家庭发放租房补贴,使其能够享受到一定的住房标准。

《住房租赁法》规定,一般的房租合同都是无限期的,承租者可以提前几个月提出退租要求,但出租者不允许主动收回房屋,除了在几种特殊情况下,比如,承租者不按时缴纳房租,或者房主能够证明房主本人或直系亲属需要此住房。

在德国,关于房屋租金的调整也有严格规定。《租金水平法》规定,3年内旧合同的租金上涨幅度不能超过20%,2015年又调整为10%。对于新签订的合同,允许租借双方进行议价,但是租金要参照已有同等质量和位置房屋的租金水平来确定,不能超过同等房屋租金的20%,超过同等租金水平50%而签订合同甚至被视为违法。

对于低收入群体,政府主要采用财政补贴的方式。根据规定,德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者,有权享受住房补贴,以保证每个家庭都能够有住房支付能力。

如果租房者没钱支付房租,房主不能将其赶出去,而需要上法庭,提供证据证明租房者确实没有足够收入,而这一过程既费时又费钱。此外,政府还根据家庭成员的多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

通常人们寻找租房时要借助中介商,但在德国则不必担心“挨宰”,因为有《住房中介法》。这项法律规定,如果中介商任意提高佣金,一经发现,将被处以高达2.5万欧元的罚金。德国近年发布的相关条例规定,租房中介费改由房主承担,租客只有在专门授权给中介找房的情况下才需要负担中介费用。

因此,德国的房屋租赁市场因为严格的法规而干净透明,租客可由此获得巨大的安全感。

此外,德国租房和买房享有的公共权益是等同的,只要居民合法纳税,就可以享有本地公共服务。当“适居性”和权益保障都到位了,租房可享受与买房一样的安全和稳定——在德国,租住同一间房子达数十年之久的住客数量相当可观。

政府成为“利益调停者”

为了保障德国公民充分享受政府提供的租房“红利”,政府在保护承租人利益的同时,还为房屋供给方制定了相应政策,鼓励和培育德国租赁房市场的健康运作。

通常,德国政府对投资商建设用于出租的房屋进行免税或者直接补贴,在德国建设用于出租的房屋比建设用于出售的房屋会得到更多税收优惠。这在客观上也鼓励了房地产投资商乐于开发更多用于租赁的住房。

在德国,对用于出租的住房,政府的税收政策规定折旧率要高于普通商品住房。例如,规定出租房屋的建筑成本在50年内折旧完毕。在这种税收体制下,出租房的投资者和承租者,比商品房的投资者和购房者拥有更大程度的税收优惠。因此,这对于刺激德国租赁房市场的投资意义重大。

为了避免承租者和房东的纠纷,德国政府除了通过各项法规严格控制房租外,还重视细化租房合同及相关程序,以最大限度避免风险和分歧,从而保护房客和房东的双方权益。

在德国,租房合同分为有限期和无限期两种格式,其中,无限期合同保证了房客能够长久租住一处房产而不被中途“撵走”。根据德国法律,房东若想终止租房合同通常要提前3个月通知对方,租期5年以上的必须提前6个月通知,租期8年的需提前9个月通知,租期10年以上的要提前1年通知对方。

为了保护房东的利益,德国法律规定,房客在签署租房合同前,必须向房东出具信用等级证明(即此前支付租金的记录)、详细的工作情况和财务状况证明。租房合同通常还规定房客须按入住时原样交还房屋,租房期间对房屋所做的改变必须全部恢复,以最大限度地保护房东的合法权益。

对于市场上房屋出租信息的真实性,德国政府部门和相关行业协会要求极为严格。一经发现或查出房屋中介机构提供了虚假信息或有其他违规行为,必将严惩不贷,以维护法律尊严并保障各方利益。

据《民主与法制时报》《解放日报》、新华社等综合

其他国家的租房市场

英国——以控租和公共住房建设为主

1919年至上世纪八十年代主要对于私房出租实施价格限制,由政府投资建造公共住房,并以低于市价的租金出租给居民。

上世纪八十年代至九十年代中期,政府大规模转移公共住房产权从地方政府到非营利组织,并将对公共住房租户的普遍性补贴变成以家庭财产调查为依据对少数人的补贴。

上世纪九十年代中期以后,英国政府采取以房养房,即加大对社会出租住房的投资,并用出售公共住房的收入来修缮或兴建公共出租住房,同时强化政府在住房问题中的主导作用,并逐步将公共出租住房经营推向市场。

美国——租金补贴和少量公共住房

租金管理方面,主要是控租和补贴并重,一方面政府主要依据当地立法形式,通过投票进行表决,如果多数票认为租金过高,则地方议会将倾向于控租;同时,美国政府针对低收入家庭提供一定额度的租金补贴,包括对租赁住房供应者的补贴和对租户进行的“住房券”补贴。

公共住房方面,美国住房政策逐渐从直接向低收入者提供公共住房,向补贴私人机构兴建出租给低收入家庭住房的转变,这类公租房租金低廉,入住条件严格。私有企业拥有住房改造、所有权和管理权,政府机构只保存少量的针对住户的管理权。

日本——政府主导、吸引民间

日本当前的住宅市场主要由民间、公共和单位住宅三部分组成。其中公共住宅包括公营住宅和公团住宅,公营住宅是地方政府为解决低收入家庭的住宅问题出资建设管理的住宅,公团住宅是面向中低收入家庭的公助民建的公租房。日本战后制定“住宅金融公库法”、“公营住宅法”、“日本住宅公团法”,并依据它们逐渐形成了日本独特的“分阶层住宅供应体系”,通过公营住宅与公团住宅,解决中低收入阶层的住房问题。

据中国指数研究院

国外住房租赁体系的主要原则

国外政府在建立住房租赁体系时,一般遵循下列原则:

一、可负担性原则

住房租赁是解决中低收入阶层居住问题的主要途径。但是,对于低收入阶层而言,由于收入水平偏低,房租仍然是很大的经济负担。

20世纪60年代末和70年代初美国的《布鲁克修正案》设定了公共住房房租的最大值,同时设立了一项运营资助项目来弥补房租设限后带来的收入不足问题。该法规定租金的上限起初为25%,目前为30%。要求受益者的房租花费不高于其可支配收入的30%,对实际房租超过家庭收入30%的差值部分予以补贴。

为避免房租快速上涨影响居民的居住水平,美国、英国、德国等国家还对租金水平进行较为严格的管理。如美国曾要求每年度确定公平市场租金,限制租金的波动,目前在纽约市及美国的不少城镇仍然继续实行这一办法。

二、稳定性原则

美国十分强调居民对租赁住房使用权的保障,英国等欧洲国家也将租户稳定地使用住房作为住房租赁管理政策与立法的出发点。如各国在驱逐租户方面都有严格规定。美国租赁控制法规定,不动产的出租人或受让人于租赁期满时,除非为自身利益亲自占有该不动产,不得拒绝承租人续约的要求。

三、以中低收入阶层为主要服务对象

2000年左右,美国联邦政府资助了约700万户低收入租房户,其中约500万户通过公共住房或租房券获得深度资助。英国的社会租赁租户基本上为中低收入阶层,私人住房租赁部分中很大一部分也是中低收入阶层,他们可以获得政府的住房租金补贴。

据《软科学》 施继元 李涛 李婧骅

来源:南京日报




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