楼市关键指标跌近谷底!央行加息否决定房价趋势

来源:杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903)作者:张银银


众所周知,按揭贷款的增长情况,是监管层,包括央行,对房地产市场态度的关键性风向标。


没有银行金融支持,怎么买房嘛?所谓加杠杆,无非都是金融机构的钱。听周行长的话,肯定是有价值的。但实话实说,他的话云里雾里也绕,而数据不说谎。央行怎么在干,上峰怎么要求商业银行,贷款数据最真实。


杠杆游戏近日复盘数据发现,极为有趣,目前个人按揭贷款增速,已经降至5年来第二低。对了,上半年的销售可是不错的哦。


这意味着什么?上半年的按揭贷款数据中,还有哪些秘密,这些数据如何影响后市,杠杆游戏今天,就来做个数据分析和解读。

 

1


个人按揭贷款数据增速,降至5年来第二低


不久前,杠杆游戏分析过我国统计局的数据,2017年1-6月,我国商品房待售面积继续减少,东中西部表现都给力。商品房销售增速止跌回升,数据好到不行。


不仅如此,上半年,全国土地购置面积同比增速,也出现明显回升,单位土地价格更是杠杠的涨涨涨!


但是,和这些艳丽的数据形成鲜明对比的是,前6个月,个人按揭贷款12000亿元,增长仅6.7%。而去年同期,这一数据为11245亿元,当时的同比增幅高达57.0%。


特别值得注意的是,2017年1-6月,我国商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%。其中,住宅销售面积增长13.5%。


——这些数据,都远高于个人按揭贷款的增速。这要么说明,房贷数据有一定滞后,要么说明,居民拿存款购房的比重提高,从银行获得的贷款比例在下滑。


而我们看过去4年同期数据,再对照目前的按揭贷款增速,一定会被震撼。


2016年1-6月,个人按揭贷款11245亿元,增长57.0%;


2015年同期,个人按揭贷款7163亿元,增长10.0%;


2014年同期,个人按揭贷款6512亿元,下降3.7%;


2013年同期,个人按揭贷款6763亿元,增长60.4%。


回顾过去4年的情况,各位杆友肯定还记得:


2013年房价达到本轮大涨前的历史高峰;


然后2014年开始,三四线城市,甚至部分二线城市都在库存中煎熬,甚至房价阴跌;


这个情况,部分二线城市延续到2015年末。当然,也是那一年,降息降准,力挽狂澜。深圳为急先锋,拉开了我国一二线城市本轮行情的序幕;


2016年的情况大家就更记忆犹新了。重庆、沈阳、西安、长沙为代表,随着当年6月左右这几个城市逐步启动行情,市场达到高潮。


接着相关部门频频喊话,调控逐步升级。货币政策开始不松不紧。当然,疯狂时无人冷静,开发商大肆拿地,频繁整出地w。炒房者继续加杠杆,开发商变相涨价……


惯性总是有的,直到2017年两会后至今,行情才算勉强稳了下来。个别城市,实际还在癫疯中,比如武汉、南京、重庆等。


目前,个人按揭贷款增速,为5年来第二低。到底接下来是,学2015年后的继续上升,还是如2014年时走低。这大概是最值得预测的数字,因为这个走势,意味着货币政策的实质松紧。


而货币政策的真实状况,决定投资房产资金的绝对金额。这个金额,很大程度上说,决定房价的走势。至少,过去十多年是这样。

 

2


我国居民总的杠杆率已经由2016年初的49.25%,上升到目前的57.55%


我国央行有很多数据值得玩味。


譬如金融机构本外币信贷收支表、存款类金融机构本外币信贷收支表、金融机构人民币信贷收支表、存款类金融机构人民币信贷收支表。


是不是很晕,除了这4组数据,还有3组。


中资全国性大型银行人民币信贷收支表、中资全国性四家大型银行人民币信贷收支表、中资全国性中小型银行人民币信贷收支表。Word天,头大。


毫无疑问,以上7组数据,都能体现居民信贷,包括房贷的一些情况。并各有自己的偏好,说明不同的侧重和问题。


但总的来说,金融机构本外币信贷收支表,是上述6组信贷表的母表。杠杆游戏简单说一句结论吧,我国居民的杠杆率,至少台面上的,通过金融机构本外币信贷收支表,可以计算出来。


那我们就来看看这个数据。先看2016年。


图1.2016年金融机构本外币信贷收支表  图表来源|央行

 

从上图1我们可看到,2016年初时,我国境内住户存款561390.34亿元。同期,住户贷款为276477.17亿元。如果简单一算,当时我国居民的杠杆率大概为49.25%。当然,这个算法是简单粗暴了些,但还是很说明问题。


而到了2016年末,这两项数据分别为,606522.23亿元、333729.46亿元。对应的当时我国居民的杠杆率约为55.02%。


如今,2017年6月,见下图2,这两项数据分别为,645588.77亿元、371554.71亿元。对应的我国居民的杠杆率约为57.55%。


图2.2017年1-6月,金融机构本外币信贷收支表  图表来源|央行

 

也就是说,这一年多时间,我国居民整体杠杆率上升了8个多点。这和我国经济的增速比,那真不是一般快。实际上,即便我们经济增速依旧高于8%增长,居民整体债务上升这么快,也是很夸张的。


其中,最主要的原因就是房贷增长过快。接下来,杠杆游戏就为各位杆友计算一下,我国居民个人购房贷款和存款的比率。


科普一下,我国居民贷款分两大类,一是短期贷款,一是中长期贷款。短期贷款基本不是房贷,道理大家都懂。房贷基本都是中长期,其中中长期住户贷款又分为,消费和经营贷款。房贷自然不是经营类,而主要是中长期消费贷。


虽然,房贷占居民中长期消费贷款的大部分,但毕竟不是全部。幸好每个季度,央行有发布我国居民按揭贷款余额数据。通过,这个数据,我们也就能计算房贷到底占了居民存款的多大比例。

 

3


我国居民房贷杠杆率从2016年末的31.56%,下降到目前的31.13%,下一步怎么走可能主要看基准利率


通过上图1我们看到,2016年6月时,我国居民的中长期消费贷款为172892.22亿元。而央行发布的通告显示,2016年6月末,我国个人购房贷款余额 16.55 万亿元,同比增长 30.9%,增速比上季末高 5.4 百分点,比各项贷款增速高 16.6 个百分点;2016上半年增加2.36 万亿元,同比多增 1.25 万亿元。


这两组数据说明两个问题:1、个人按揭贷款余额,确实很接近我国居民的中长期消费贷款数据。说明上述分析是对的;2、2016年上半年楼市启动的高效率,确实和房贷的支撑关系很大。


通过上述数据可以算出,当时我国居民的房贷和存款比率为28.13%。简单说,这就是当时我国居民的房贷杠杆率吧。


而到了2016年末,我国个人购房贷款余额 19.14 万亿元,同比增长 35%,增速比上月末低 0.1 个百分点;全年增加 4.96万亿元,同比多增 2.31 万亿元。


可以计算出,2016年末时,我国居民房贷杠杆率为31.56%。


目前,2017年6月末,我国个人住房贷款余额20.1 万亿元,同比增长 30.8%,增速比上季末低 4.9个百分点。值得注意的是,首先增速比去年末下降,且比一季度也继续下降。


但即便如此,我国居民房贷杠杆率算起来,依旧高达31.13%,比去年同期增长1.74个百分点。不过,相对2016年末,下降了0.43个百分点。


这说明,去杠杆还是取得了一定成效。


或许,很多人会觉得居民房贷杠杆率依旧很高。没错,还需要继续下降。但是,应该意识的是,除非货币政策严重收紧,房贷严控,否则不太可能杠杆率骤降。


考虑到,三四线城市、县级城市还要去库存,大量的企业还需要水去浇,货币政策大紧可能不大。不松不紧,维持目前水平,应该是最大可能。


这一定程度上有利于一些地区去库存。值得说的是,三四线及县级城市,很多人购房是全款或者付很多首付,这些地方的去库存,新增房贷可控。不会像一二线城市动辄百万、几百万元级别的单套房贷。


从这个角度上说,一二线城市完成了使命,稳住即可,三四线继续去库,维持现行货币政策,甚至需要时略紧一点,都是足以应付的。


值得一说的是,回到本文第一部分。过去5年同期的个人按揭贷款增长(降)量、增(降)速,都和当时的货币周期非常吻合。比如2015年的大幅降准、降息……


而目前,如上文述,前6个月,个人按揭贷款12000亿元,增长仅6.7%。创下5年来第二低。再看上述计算的,房贷杠杆率略有下降。


可见,决策层对按揭贷款确实在收紧。各大城市上浮利率就是又一证据。


在周期面前,应该怎么做?不同购房需求者,应该有自己的考虑。目前来说,高位囤房、炒房,确实是要冒风险。当然,根本上决定未来房价走势和房贷杠杆率的,主要可能还是基准利率的变化。


会不会、敢不敢加息,也就可以判断真的趋势了。而这个变化,主要还看美国。

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